Glosario

Términos de bienes raíces, explicados.

Las palabras que usan inversionistas, bancos y corredores comerciales, en lenguaje sencillo. ¿Tienes una pregunta sobre un término o una inversión? Llámame o mándame un texto al 847-708-5663.

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Tasa de capitalización (cap rate): El ingreso operativo neto anual de un edificio dividido entre su precio. Muestra el rendimiento antes de la hipoteca, para comparar edificios de forma justa.
Ingreso operativo neto (NOI): Todo el ingreso que cobra una propiedad, menos la vacancia y los gastos de operación como impuestos, seguro, reparaciones y administración. No incluye el pago de la hipoteca.
Flujo de efectivo: Lo que queda cada mes después de pagar todos los gastos y la hipoteca. Si es positivo, el edificio te paga; si es negativo, tú le pagas.
Rendimiento sobre efectivo: El flujo de efectivo de un año dividido entre el efectivo que pusiste: enganche, costos de cierre y renovación. Responde cuánto gana realmente tu dinero.
DSCR (cobertura del servicio de deuda): El ingreso operativo neto dividido entre los pagos anuales de la hipoteca. Los bancos suelen pedir 1.20 a 1.25 o más; por debajo de 1.0 la renta no cubre el préstamo.
Multiplicador de renta bruta (GRM): El precio dividido entre la renta bruta anual. Un primer filtro rápido para edificios de 2 a 4 unidades: un número más bajo suele significar más renta por el precio.
TIR (tasa interna de retorno): Tu rendimiento total anual durante todo el tiempo que tienes la propiedad, contando flujo de efectivo, pago del préstamo y la ganancia al vender.
Plusvalía (equity): Lo que vale la propiedad menos lo que todavía debes. Crece cuando pagas el préstamo y cuando sube el valor.
Apalancamiento: Usar un préstamo para comprar más propiedad de la que podrías solo con tu efectivo. Puede aumentar tu rendimiento y también tu riesgo.
Valor agregado: Comprar una propiedad que puedes mejorar, con renovación, mejor administración, rentas más altas o más unidades, para que valga más de lo que pagaste.
ARV (valor después de renovar): Lo que debería valer una propiedad al terminar la renovación planeada, según ventas recientes de edificios similares ya renovados.
CapEx (gastos de capital): Gastos grandes y ocasionales como el techo, la caldera, las ventanas o el tuck-pointing. Los inversionistas apartan dinero cada mes para que no los tomen por sorpresa.
Rent roll (lista de rentas): Una lista de cada unidad con su inquilino, renta, fechas del contrato y depósito. Es el primer documento que debes pedir al ver un edificio.
Pro forma: Una proyección de lo que podría ganar una propiedad, muchas veces con los números más optimistas del vendedor. Compárala siempre con las rentas y gastos reales.
House hacking: Vivir en una unidad de un edificio de 2 a 4 unidades y rentar las demás, para que la renta ayude a pagar tu hipoteca. Los préstamos para dueños que viven ahí pueden pedir menos enganche.
BRRRR: Comprar, renovar, rentar, refinanciar y repetir: renovar una propiedad, rentarla y luego refinanciar para sacar tu efectivo para la siguiente inversión.
Intercambio 1031: Una regla fiscal federal que permite vender una propiedad de inversión y poner el dinero en otra, aplazando el impuesto sobre la ganancia. Tiene plazos estrictos; trabaja con un contador y un intermediario calificado.

Arrendamiento triple neto (NNN): Un contrato donde el inquilino paga la renta más los impuestos, el seguro y el mantenimiento de la propiedad. Común en locales y edificios de un solo inquilino.
Arrendamiento bruto: Un contrato donde el inquilino paga una renta fija y el propietario cubre los gastos de operación del edificio.
Arrendamiento bruto modificado: Un punto medio: el inquilino y el propietario se reparten ciertos gastos, como servicios o aumentos de impuestos, según el contrato.
Cargos CAM (áreas comunes): Mantenimiento de áreas comunes: la parte de cada inquilino en los gastos de espacios compartidos como estacionamientos, pasillos, remoción de nieve y jardinería.
Pies cuadrados rentables vs. utilizables: Utilizable es el espacio que realmente ocupas. Rentable suma tu parte de áreas comunes como vestíbulos y baños, y la renta normalmente se cobra sobre el rentable.
Mejoras para el inquilino (TI): Obras para adaptar un espacio a un inquilino. El propietario a menudo ofrece una asignación TI, un monto por pie cuadrado, para ayudar a pagarlas.
Carta de intención (LOI): Una carta breve, normalmente no obligatoria, que establece los términos principales, como precio o renta, plazo y condiciones, antes de redactar el contrato completo.
Cláusula de aumento: Un término del contrato que sube la renta según un calendario, como 3% al año, o la ata a la inflación.
Garantía personal: Una promesa del dueño del negocio de cubrir el contrato personalmente si el negocio no puede pagar. Los propietarios la suelen pedir a negocios nuevos.
Dueño-usuario: Un negocio que compra el edificio donde opera en lugar de rentarlo. Así acumula plusvalía y asegura su ubicación.
Venta con arrendamiento posterior: Un negocio vende su edificio a un inversionista y se lo renta de vuelta, liberando efectivo sin mudarse.
Construcción a la medida: Un edificio diseñado y construido para un inquilino específico, que firma un contrato largo antes o durante la construcción.
Inquilino ancla: Un inquilino principal, como un supermercado, que atrae clientes a una plaza comercial y ayuda a los locales más pequeños a su alrededor.
Clase de edificio (A, B, C): Una forma corta de describir calidad y antigüedad. Clase A es nuevo y de primer nivel, Clase B es más antiguo pero bien cuidado y Clase C necesita trabajo y suele rentarse por menos.
Zonificación: Las reglas de la ciudad sobre para qué se puede usar una propiedad y qué tan grande puede ser un edificio. Confirma siempre que el uso del negocio esté permitido antes de firmar.
Certificado de estoppel: Una declaración firmada por el inquilino que confirma los términos del contrato, la renta y cualquier disputa. Compradores y bancos la piden antes de cerrar la compra de un edificio rentado.

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